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Comment faire la meilleure expérience d’un viager ?

L’immobilier est un actif très rentable. Nombreuses sont les formes d’achat que l’on retrouve sur ce marché. Parmi celles-ci, on distingue notamment le viager.

Cette option d’achat est très peu connue en Belgique. Selon de nombreuses estimations, la vente en viager devrait connaitre un réel essor sous l’effet du vieillissement de la population, d’une augmentation de la dépendance et des problèmes de financement des retraites.

La vente en viager présente-t-elle des avantages ? Quels sont les risques de ce type d’acquisition ? Obtenez des réponses complètes ici !

La vente en viager : définition et fonctionnement

La vente en viager est une ancienne formule qu’acquisition immobilière utilisée par des Égyptiens, des Babyloniens et des Romains il y a plusieurs siècles.

Tiré du terme « viage » qui signifie « temps de vie » en vieux français, le viager consiste en la vente d’un bien immobilier avec des modalités spécifiques. Avec de bonnes indications, Comprendre le viager devient assez simple.

En effet, le propriétaire du bien immobilier (crédirentier) le cède à un acquéreur (débirentier). Au moment de l’acquisition, le débirentier ne paye que le bouquet (la somme à verser au départ). Il s’acquitte du reste chaque mois ou chaque trimestre auprès du crédirentier sous forme de rente. Cette rente est versée jusqu’au décès du crédirentier.

Cette forme d’acquisition renvoie au célèbre film humoristique de Pierre Thierna « le viager » sorti en 1972. De grandes personnalités ont acheté des biens en viager par le passé.

La vente en viager a pendant longtemps été perçue comme une pratique malsaine, car le contrat de vente dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne. Aujourd’hui, elle s’avère un peu complexe. Pour toutes vos opérations en viager, n’hésitez pas à consulter ce site webl.

Aujourd’hui, un achat en viager est considéré comme un investissement à part entière. Le contrat est équilibré dans la mesure où le crédirentier et le débirentier en tirent tous deux profits. Le débirentier acquiert un patrimoine au meilleur prix et le crédirentier retraité complète ses revenus. L’achat en viager est un marché gagnant-gagnant.

Un viager libre ou un viager occupé : lequel choisir ?

Généralement, la vente en viager porte sur la résidence principale du crédirentier qui continue de l’occuper. Il possède un droit d’usage et d’habitation qui lui permet de rester dans sa résidence jusqu’à sa mort. Le débirentier ne pourra prendre possession des lieux qu’à la mort du crédirentier. Dans ce cas, on parle de « viager occupé ».

Cet investissement n’est pas toujours rentable pour le débirentier. En choisissant d’acheter un viager occupé, vous misez sur l’expérience de vie de votre crédirentier. Plus longtemps il vit, plus chère vous coutera le bien.

Cependant, il est plus probable que vous fassiez des bénéfices, car vous avez peu de chance de tomber sur le doyen d’âge de l’humanité. Il faut noter qu’en cas de départ anticipé du logement par le crédirentier, la rente à payer est revalorisée autour de 30 %. Vous pouvez négocier ce taux au moment de l’acquisition.

Vous pouvez également opter pour un viager libre. Dans ce cas, vous disposez immédiatement du logement. Vous avez la possibilité de le louer pour en tirer des revenus qui couvrent tout ou une partie de la rente à payer au crédirentier. Notez que les viagers libres sont très rares et portent souvent sur de petites surfaces. Aussi, vous devrez payer la disponibilité immédiate du logement.

Comment calcule-t-on le bouquet et la rente ?

comprendre le viager

Dans toute forme d’investissement, il est important d’accorder une attention particulière aux montants fixés. Dans l’achat en viager, le montant de la transaction fait l’objet de calculs minutieux. Les calculs se font à partir de l’estimation réelle du bien libre au jour de la signature.

Une fois ce montant trouvé, il lui est appliqué une décote liée au droit d’usage et d’habitation. Une fois la décote défalquée, le montant du bouquet est fixé à 30 % du prix du bien.

Après l’évaluation du bouquet, il faut passer au montant de la rente. C’est à ce niveau qu’interviennent l’âge et le sexe du crédirentier. Ces deux paramètres permettent de déterminer l’espérance de vie du crédirentier.

Si le bien est vendu par un couple, il faut vérifier l’existence d’une clause de réversibilité. Il est aussi important d’évaluer la valeur locative du bien pour déterminer son taux de rendement. Tous ces paramètres interviennent dans le calcul de la rente.

Les professionnels comme les notaires et les agents immobiliers spécialisés disposent d’outils leur permettant de faire ces calculs en intégrant des tables de mortalité. Les montants peuvent légèrement varier d’un professionnel à l’autre.

Notez que ces calculs ne sont qu’une base et que vous pouvez toujours négocier librement les montants. Vous pouvez négocier les prix à la baisse. De plus, vous êtes en position de force puisque sur le marché du viager, les acheteurs ne sont pas si nombreux.

Quel est l’avantage d’un achat en viager ?

Le viager est un investissement immobilier très sécurisé. Il est rentable et permet à l’acquéreur de constituer un patrimoine immobilier à son rythme sans opérer un emprunt auprès d’une banque.

Avec un investissement en viager, vous faites une parfaite épargne-retraite. Si vous avez plus de la soixantaine, choisissez le viager au lieu d’investir dans une assurance vie ou un bien locatif. Compte tenu du temps d’un investissement en viager, vous garantissez un héritage à transmettre à votre progéniture.

Par ailleurs, le prix d’achat du bien est décoté pour tenir compte de l’occupation par le crédirentier. De plus, le bien se valorise avec le temps. Ainsi, vous achetez le bien à un prix inférieur à sa valeur réelle et vous restez gagnant même si votre crédirentier vit au-delà de son expérience de vie.